Одна из главных бед малого предпринимательства в нашей стране - дефицит сходных по цене площадей для ведения бизнеса. Между тем, один из наиболее динамичных сегментов рынка коммерческой недвижимости - площади на первых этажах жилых домов. Из-за дефицита других помещений на них всегда есть спрос. Поэтому на рынке, помимо изначально предусмотренных для этих целей площадей, постоянно появляются и переведённые в статус коммерческой недвижимости жилые помещения.
- Наиболее ликвидными квартирами на первых этажах считаются те, что расположены в домах на центральных улицах города. «Забит» торговыми точками, различными офисами и медицинскими кабинетами проспект Ленина, плавно вливаются в этот «первоэтажный» бум и улицы Калинина, Мира, Нижегородская, вот-вот эта волна охватит и Парковую, - говорит менеджер «Арзамасского риэлторского центра» Наталья Шолиева . Но даже на этих улицах есть такие квартиры, которым долго придётся ждать своего покупателя. В основном это недвижимость, не подошедшая для перепланировки по квадратным метрам, например, однокомнатная «хрущёвка» площадью 31 квадратный метр. И причин тому может быть несколько. Первая - физические лица не будут покупать такую жилплощадь в личное пользование. Жить по соседству с шумом дороги вряд ли кому-то захочется. Вторая - владельцы соседних помещений в редких случаях покупают дополнительную площадь, памятуя о прошлых аспектах перевода жилых квадратных метров в нежилые. Третья - чаще всего на рынке пользуются спросом помещения площадью 45 - 90 квадратных метров. Это объясняется тем, что далеко не каждую квартиру можно перевести в нежилой фонд.
Однако, если покупатель всё-таки нашёлся, продажа «лакомой» площади может стать весьма выгодной для её владельца. Цена квартиры может вырасти в полтора, а то и в два раза, если речь идёт о квартире на проспекте Ленина. К примеру, однокомнатная квартира, все окна которой выходят во двор, стоит порядка миллиона – миллиона ста тысяч рублей, а точно такая же квартира с выходом на оживлённую улицу в том же доме стоит уже более двух миллионов. Зачастую агентства предлагают и альтернативный вариант – квартиру в другом районе, большей площади, лучшей этажности. И все остаются в выигрыше. Старый хозяин перестает наслаждаться шумом и копотью улицы, новый – получает «бойкое» место для бизнеса.
Итак, вы стали счастливым обладателем заветной квартиры и ваша цель - как можно скорее вернуть вложенные деньги и получить прибыль. Тут-то и начинаются сложности. Для начала предстоит выяснить, можно ли в данном доме осуществить перевод в принципе. Препятствия могут быть, во-первых, технические, к примеру, оборудованию входа могут мешать какие-нибудь коммуникационные люки или деревья. Во-вторых, помешать осуществлению замыслов могут и юридические проблемы. Если дом находится в ведении ТСЖ или ЖСК, то без одобрения совета жильцов ни о каком переводе не может быть и речи. Возможно и такое: ход работ по переводу, когда механизм уже запущен, а деньги вложены, будет прерван из-за того, что один из жильцов, который, к примеру, был в отъезде, в то время как все остальные члены ЖСК давали добро, вдруг начнёт «качать права». Поэтому перед тем, как запустить процесс, необходимо все его детали закрепить на бумаге.
В риэлторской практике на эти случаи существует понятие «предварительного перевода», когда есть сомнение: разрешат его в перспективе или нет. Прежде чем выкупать помещение, опытные риэлторы заручаются хотя бы устным разрешением, предоставляя не весь пакет документов, а лишь часть.
Затем в дело вступают проектировщики - они должны подготовить техническое заключение на конструкцию, на основании которого создаётся проект помещения. Одновременно разрабатывается отдельный буклет на входную группу. Эти три бумаги разом согласовываются с санитарно-эпидемиологической службой и пожарной инспекцией. Если у входа предусмотрены ступеньки, то необходимо согласование от службы, ведающей подземным хозяйством. Планируется продуктовый магазин - значит нужно два заключения СЭС. Среднее количество согласований при самом простом варианте - под офис - составляет около десяти документов, не считая проекта. Причём каждая бумага должна пройти все этапы. Завершение работ подтверждается актом приёмочной комиссии.
В среднем этот процесс, как ни старайся, занимает не меньше четырёх-шести месяцев. Комиссии переносятся, а сопутствующие конторы работают каждая по своему графику, не соблюдают сроки и предъявляют взаимоисключающие требования. Также нужно учитывать праздники, сезонные цейтноты и то обстоятельство, что у справок ограничен срок действия.
Ольга ПАНОВА
К примеру, однокомнатная квартира, все окна которой выходят во двор, стоит порядка миллиона – миллиона ста тысяч рублей, а точно такая же квартира с выходом на оживленную улицу стоит уже больше в том же доме стоит уже более двух миллионов.
21.12.2007События