Новое в долевом строительстве с 2017 года

Законодательные нововведения, вступающие в силу с 2017 года в области долевого строительства объектов недвижимости, направлены на защиту интересов граждан и юридических лиц — участников долевых отношений, а также добросовестных застройщиков.

Вступившие в силу поправки касаются:

размера уставного капитала строительных организаций;

условий договора долевого участия (ДДУ) в строительстве;

процесса государственной регистрации документа;

требований, которые выдвигаются к оформлению проектных деклараций и некоторых других положений.

Стоит отметить, что новое в долевом строительстве — это и создание компенсационного фонда, Единого по всей Российской Федерации реестра застройщиков.

С 1 января 2017 года на застройщиков возлагается обязанность внесения отчислений в компенсационный фонд в отношении объектов недвижимости, государственная регистрация договора участия в долевом строительстве которых с первым участником такого строительства, была осуществлена уже после первого января 2017 года.

Размер обязательных взносов не может быть больше 1 процента от планируемой стоимости создаваемого объекта недвижимости, зафиксированной в проектной декларации застройщика (пп. 3 п. 27 ст. 1 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…» и отдельные законодательные акты РФ»).

Требования к уставному капиталу застройщика с 2017 года

В соответствии с правовыми нововведениями, вступающими в силу с 2017 года, в зависимости от общей площади строительства объектов недвижимости, к застройщикам будут предъявляться различные требования для минимального размера уставного капитала, исходя из следующих расчетов (пп. б п. 3 ст. 1 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений…»):

При наибольшей площади объекта строительства не более 1 500 кв. м — 2 500 000 рублей.

Если объемы строительства сводятся к 2 500 кв. м, то сумма уставного капитала должна равняться 4 млн рублей.

При застройке не более 10 000 кв. м — уставная сумма составляет 10 млн рублей.

Как изменятся условия договора долевого участия в 2017 году

Основные изменения, которым подвергнется договор долевого участия в строительстве жилья в 2017 году сводятся к следующему перечню:

При условии надлежащего исполнения застройщиком требований закона и своих обязательств перед участником долевых отношений, покупатель недвижимости не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора без обращения в судебные органы (пп. б п. 10 ст. 1 ФЗ № 304).

В соглашении о долевом участии необходимо обязательно указывать место расположения жилого помещения на этаже.

Как приложение к договору долевого участия, застройщик при передаче квартиры должен предоставить будущему владельцу инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства. Документ содержит информацию о правилах использования жилья, об элементах отделки, инженерно-техническом обеспечении.

В соглашение между застройщиком и покупателем должен быть указан размер неустойки — 1 % от стоимости жилья, при просрочке периода, отведенного на устранение выявленных строительных недостатков.

Основанием для расторжения ДДУ является существенное изменение построенной квартиры, например, несоответствие площади жилья в размере 5%.

В случае если сумма уставного капитала не отвечает требованиям закона, застройщик вправе оформить соглашение с поручителем, который станет гарантом предоставления недостающих денежных средств. В противном случае заключение договоров долевого участия для застройщика не представляется возможным.

Соглашение с поручителем удостоверяется нотариусом и должно быть оформлено до государственной регистрации первого договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве

Процесс государственной регистрации договора долевого строительства осуществляется по факту подачи заявления установленного образца сторонами соглашения: участник долевого строительства и застройщик.

Для совершения обязательной государственной регистрации договора с первого января 2017 года понадобится следующий перечень документов (п. 2 ст. 5 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений…»):

Проектная декларация — официальный документ, содержащий в себе сведения о застройщике, об объекте строительства, об этапах и сроках сдачи жилого дома, о количестве квартир, о технических характеристиках здания и т.д.

Разрешение на строительство.

Официальный план создаваемого объекта: планируемая площадь, количество жилых и нежилых помещений, парковочных мест.

Заключение органа, осуществляющего государственный надзор за долевым строительством, о соответствии юридического лица требованиям действующим нормам права.

Соглашение о страховании гражданской ответственности строительного учреждения.

При несоответствии размера уставного капитала требованиям действующих норм права, застройщику необходимо предоставить в регистрирующий орган соглашение о поручительстве.

Письменный перечень лиц, имеющих право приобретать жилье экономического класса, которое строится на земельных участках, выделенных специально для такого рода постройки.

В качестве дополнительных сведений для осуществления государственной регистрации могут понадобиться:

Данные о страховой организации застройщика.

Информация о банковских учреждениях, с которыми заключались договоры поручительства и на открытие счетов эскроу.

Сведения об иных сопоручителях или поручителях строительной компании.

В случае непредоставления застройщиком необходимой информации, регистрирующие органы вправе самостоятельно получить сведения, направив запросы в уполномоченные учреждения.

Изменения к требованиям ведения проектной декларации застройщика

Проектная декларация является документом, включающим в себя сведения о застройщике, о проекте стройки, ее этапах, об объеме прав строительной организации при продаже недвижимости физическим и юридическим лицам.

Изменения в требованиях к оформлению проектного документа заключаются в следующем (п. 22 ст. 1 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ):

До заключения первого договора с участником долевого строительства застройщик должен согласовать проектную декларацию с уполномоченным органом исполнительной власти

На застройщика возлагается ответственность за размещение в информационных сетях общего пользования проектной декларации, а также вносимых в документ изменений, за неполноту или недостоверность предоставленных данных.

Заместитель начальника Межмуниципального

отдела по Арзамасскому и Вадскому районам

Управления Росреестра оп Нижегородской области

Грунин А.М.